海外收入贷款从严，如何选择澳洲房产？
作者: Flora Wang
近日银行政策调整，已经到达变态程度。四大银行陆续缩减乃至海外收入贷款,本地人士的海外收入贷款比例缩减，海外人士的收入基数打折。目前部分银行即使仍未关闭，但也审查从严。风口浪尖上，的确人心惶惶。宁可错杀一千，不可放过一个的主旋律让人对银行监管机构的霸道略显无奈。
一、理性干货———近期银行贷款政策成因解读
首先，本次政策收缩时间段有其政治背景。适逢澳洲政局选举，两党相争，吸引选票。海外资本的注入繁荣了澳洲房市，并且在近几年让投资房的回报率超越了度平均的10％。本地人士的收入相对稳定（平均年收入才7w澳币），可买的房产价格有限，高房价带来的购房压力让言论自由的本地人士在local媒体上怨声载道。因此，在政策敏感期，为缓解本地舆论，暂时压制海外人士的投资机遇和增加贷款难度，逢迎中产阶级选票，取得政治上的优势地位，必然要做出姿态，给出本地居民希望。因此目前阶段不停变化的贷款政策在目前阶段出现就不觉奇怪。
其次，同时，海外投资者购买澳洲房产不仅仅因其投资功能，还因其避险和养老功能。人民币贬值预期，国内雾霾影响，疫苗事件恐惧，百度莆田系后遗症，高考名额减招，学区房政策从严都将更多的实力投资者引入海外。哪怕提高房产首付，转款渠道更严格，仍然挡不住人性本能对于安全美好居住地的渴望。
再次，银行虽然贷款政策从严，却有很多现金因为监管原因放不出去。从而转为基金形式支持的金融理财产品增加适当的利率点通过信贷机构或小银行来做成贷款模式。与此同时，希望获得贷款的投资者除了能在四大银行贷款层面获得合理的贷款，同样，也可以通过汇丰银行，中国银行，信贷机构获得相应的融资成本。但每个银行的贷款额度有限，且对客户本身有一定的条件。比如汇丰银行可能需要3个月以上的vip理财客户的身份。可以提前咨询早做准备。
在这样一个政策动荡期。机遇与挑战并存。考虑到贷款压力，很多转卖房源跳出市场，部分只有local身份可买，实是极好的投资机遇。部分良心开发商允许旧客户直接关闭合同，与新买家开启新的合同，这也是一定的捡漏机会。换言之，将一些不合资质的买家洗出局，市场无形的手进行调解，来一轮优胜略汰，再允许一部分刚攒够首付且贷款能力优秀的本地买家进场。从本地市场80%以上的晴空率就能解读，刚需实在猛烈。短暂的压制在房市利好及贷款政策松动后会迎来更猛烈的反扑。其次，海外收入真实者身正不怕影子歪。真正最惧怕的应该还是本身就是海外收入造假的客户。收入真实的客户，能够应对银行调查的几轮电话，也能提供相应的收入信和工资流水。这种类型的优质客户，对于银行贷款部门来说，本质上是受欢迎的对象。只是被目前市场错杀。未来政策放松后相对简单，可以适当考虑期房项目回避目前的政策风险。
二、解决方法———什么样的房产投资更为安全？
- 高现金流项目
随着悉尼房价步步攀升，很多地区的投资回报率从5%下降到4%
甚至3.5%。这主要是由于租金增速赶不上房产增速而体现的一个差异。但目前市场上仍出现一些非华人区拥有较好的现金流回报。开发商经过市场调查后敢于给出较好的包租优惠。在这里也是要擦亮眼睛看清楚哪些包租是加入房价的形式包租，哪些包租是基于当地区域租金回报高而产生的自信包租。
这里有几个极好的包租项目。首当其冲要介绍的是步行100米即到大型购物中心的Sylvania海湾楼联排别墅项目。（非house+land），适用智慧建筑纯钢结构，运用此类技术的建筑物在日本地震中都能屹立不倒。位处距离city20km的local区，租金回报一直较高。当地的公寓项目在地产网站上已经高达85-95w澳币，而本项目的双层联排别墅双车库，价格却只有95-120w澳币之间。更有为首付充裕希望参与地产开发或享受开发利润的客户提供众筹价格和小股权的体验机会。实在是一个较为特别的投资机会。目前仅有十几个投资名额。
三大卖点，生活便利，价格实惠，空置率低，包租保障。
其次喜欢北区包租项目的可以考虑Meadowbank项目，1年4.5%包租，喜欢Parramatta第二CBD周边概念的投资者可以考虑Merrylands现房公寓5年4.5%包租。自住者可送全套家电!
- 房子地理位置为地标或超好地段，具有极大的稀缺型，未来十分好出售，上涨空间大，交房时间也稍晚，可回避首付压力的。这类盘往往占据了好的学区，风景，地理位置，政府规划，邻里资源。
比如：St leonards区的landmark，漫步云端，天空之城。
市中心darling Habour的Sunrise，Barangaroo的悉尼第三大地标（除开悉尼歌剧院和悉尼大桥）。部分项目只有在开盘时才会有少量海外投资名额，同时也是价格最低的时候。后期可谓供不应求。
温馨提示：如果海外人士希望投资此类物业，一定要有相熟的中介提前数月通知开盘信息，并需要一定的power去拿到心仪的户型。可谓买的都是质量一流，位置一流，前景无限的好盘。但需要客户资质优秀，或者有很好的投资前瞻眼光。
(三) 高性价比的联排别墅
联排别墅交房容易，10%首付＋交房贷款＋剩余首付。适合初入市场的投资者。目前市场上可以找到的较有投资价值的有hornsby学区房联排别墅，Telopia 80多万的学区房联排别墅，St peter区文艺区150w以内的独立产权联排别墅，Green square区政府重点规划的地铁站900m的联排别墅，zetland区双层低价联排别墅。Balmain名校区city2.5km的联排别墅，东区富人区rosebay和double bay的豪宅别墅等等。房源交织，因人而异。
Telopia双层三房三卫2车库联排别墅。
(四) 双层复式户型
除了传统的2房结构，目前市面上还有大量的双层复式公寓（2房和3房），其中最有投资价值的为政府规划区，紧靠悉尼四所名校的waterloo区的期房公寓，不仅秒入公立小学，而且距离green square地铁站只有几百米。开发商为本地开发商，价格相当吸引，双层复式的2房公寓不到120w，且有海外名额。详情请迅速咨询cyozxp。
其次可以考虑西北铁路必经地段的交通枢纽Epping区的新公寓。目前我们有三四个项目在手。各有优势。其中部分双层复式户型适合自住和投资。学区极好。除此以外，会开车且近 city的区域可以考虑90w不到的大开发商Fraser的bontay双层复式项目。
（五）捡漏户型和二手房项目
基于市场政策调整原因，部分客户曾经精挑细选的好户型因为个人贷款压力较大而忍痛割爱的项目目前也有部分交给了我们来为其寻找更适合的主人。其中包括Parramatta的2个准现房项目。Mascot central的远低于市场价的1房＋书房项目，Meadowbank的准现房项目。Rosehill和belmore的准现房项目。此外，还有lane cove的全新二手房等。户型良好，价格优惠，有机可循。
给力提示
1，如果您现在银子有限,可以考虑Epping，Lane cove North , Drommoyne, Baulkham Hills 5%首付项目，近车站及学区，还有泳池健身房。 .
2，如果您认可西北铁路规划的投资潜力，Kellyville, the ponds, schosfield的 house and land package , 跟公寓一样的价格，新火车站, 3.5-4% 年的租金预期，带土地，给您一个自己的家。
3，如果您喜欢西南地区新机场规划项目，我们在西南区有多个house+land项目，临近settle，可以很早就收租或者住上心仪的房源。
4，如果你喜欢包租项目，Sylvania, ryde，merrylands，meadowbank，墨尔本,布里斯班多区均有4.5%左右的包租项目。
5，如果您更偏好二手房源， 我们还专门设有买家中介服务， 为客户量身选择优质的二手房源 目前我们有Chatswood, Mascot，Zetland，parramatta, Parramatta ，Botany, Pymble, lane cove，rosehill, 等多区的二手房源。
我们的口号是澳洲房产何其多，总有一款适合你。。。
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