只有干货，不看绝对后悔的澳洲房产四大忠告
轰轰烈烈波波折折的澳洲选举落下帷幕，对投资房市相对宽松的自由党最终以微弱优势领先，保住了负扣税这一对房市发展重大的政策延续。本地银行各种降息利好此起彼伏，房市感觉一片向好。是否从此地产就风雨过后现彩虹，满地尽是捡漏盘呢？笔者却是觉得众人悲观时未必绝望，市场狂喜时也要保持相对冷静。今天的文章，想提出几点干货建议。能够让投资者在犹豫不决的市场上有点小的帮助，也算略尽绵力。部分言辞或许锋利，玻璃心投资者请谨慎阅读。
一、买合适自己的房子，而不是你决定最划算的房子。
很多投资者一上来就问中介，你这里有没有特别划算的房子？或者我有pr，我就想捡漏。给我一个低于市场价20w的房子好吗？有这样的吗？有。客户最终买了吗？未必。一个市场估价230w澳币的别墅，用195w的价格售出，位置学区都好。客户却觉得还不够。应该斩到50w澳币再出手。而另外一边的拍卖房，因为市场的繁荣，则高于50w澳币的估价出手。这两套房子真的是因为前者不如后者吗？不是。而是因为前者的房东急于置换。后者的房东则遇见了较好的拍卖市场。在时间差的情况下，前者出现了一个非常好的买点。但能识货的客户预算不够，预算够的客户没有身份（海外不可以买），有身份又预算的客户却贪念更多，想多砍一刀。最终是与房东预算最接近的客源的中介获胜。因此，中介的实力有时固然是在和客户解释的过程中体现他的专业性，但运气的成分也很大，遇见投资理念正确的客户，双赢的概率极大。再来看看很多人喜欢的75w以内的首次置业房或者60w澳币的2房户型。在悉尼，不客气的说，这种价格要么就在city25km之外的西北区，要么就在内西区，南区。（新房）也有2年前客户购买无法settle然后原价出手的房子，可是2年前的60w也就只能买到city之外很远的地方。如果是更好的区域，客户完全可以通过借钱，基金周转交房后settle后再当二手房卖。为了2-3w的差价，只能逼死那些只准备20%首付的客户。（完全只考虑到历史经验不考虑任何政策风险，也没有朋友可以周转，也不愿意选择基金周转，最终面临的是抱怨中介，抱怨自己，不断降低心理底价，要么损失10%，要么亏损出局。正如你赚钱时只是happy不会分享利润给周围人异样，亏欠时除了情绪宣泄也没有任何办法能够找人共担。因此买房之前做好plan B, settle前半年就和中介以及银行的banker或者broker商量近期最新政策趋势，非常重要。
买房好比谈恋爱相亲。选择林志玲还是林心如，先看自己准备好了没。找个平凡的贤妻良母，也要给她一个温暖的家。你若风雨同舟，她必不离不弃。长期投资，共同生活，你还是会收获一份幸福。
二、本地客户慢慢置换，以小换大胜过不停攒钱一步到位。
除开国内本地有北上广多套物业可以轻松解决别墅首付的客户。大多数移民如果是留学移民或者技术移民，虽有别墅梦，但现实的残忍就是看得上眼的公寓都接近80-100w澳币。学生喜欢市区，中产阶级喜欢学区。基本上2房的学区房如果还带个地铁，100w新房是非常正常的事情。如果选择买二手房，再放弃地铁优势，或者周围view，选择旧的房龄，也许能够首付凑够。贷款的严格导致了对收入能力的高要求。很多人出现了首付够，贷款能力不够的情况。也要延迟买房计划。找到有经验的banker和broker，做好固定利率或浮动利率的计划。是非常重要的。按照很多投资者上海置业的经验。如果你是工资较高，但积蓄不够多的刚需者。建议从小到大，公寓到联排，联排到别墅。虽然会牺牲掉一些中间费用，但是的确享受到了一个平均的增长。且如果房价在长期中如果没涨，（这种可能性微乎其微）那么你有了更多的积蓄后，其实更容易直接置换。类似期货市场的套利原则。目前很多投资者就在一步到位和慢慢置换里蹉跎着时间。其实接受了本文的第一点，第二点应该更好接受才对。不要为了75w的补贴去买一个不喜欢的房子。有时候也许一个好区的1+书房胜过一个2房差区。但如果你的孩子多父母也在澳洲，这个时候预算有限的话就是考虑房间数量而非区域高档问题。或者选择租房，然后买一个喜欢的区域的房子作为投资。
三、有全付的实力，但知道全付的缺点。
目前海外客户贷款并不怎么放松，建议仍以期房投资为主。如果投资准现房。贷款仍以良心价格的基金周转，汇丰银行等一些渠道来实现。很多全付客户，请不要用投资收益比来考虑短期的澳洲置业。短期炒房不适合首付比例过大的海外投资者，更不适合预算捉襟见肘的投资者。有的投资者有全付实力，能做贷款我们也鼓励做，贷款的杠杆能够很大的节约资金支出提高收益比。如果是为了资产配置则为合理。全付投资一套房产，也是可以交房后再将其套现4-5成。因为一套没有贷款的房产，租金收入为正收益，没有利息作为抵税项，会缴纳较高的赋税。别再听无良中介说海外客户可以避免申请税号卖完跑路。那是多年前政策不规范的漏洞。赚钱缴税非常合理。而且会影响懂投资者未来申请移民旅游等信用记录。对于200w以上的昂贵房产，甚至要求买家支付10%的豪宅税，除非卖家提供税纪录。这正是针对海外投资者避税的一个补充条款。当然，能全付的实力还是很重要，发生特殊情况不能贷款的时候，利息也是考虑的因素之一。因此，要充分考虑到这一点。预算紧的客户投资金额小一点的地产。不合适的投资者中介建议也不要过于push，买房下定不是结果，客户能成交且顺利出租出售才是结果。否则浪费双方宝贵时间。
四、了解政策变化，对投资结果非常重要
这几年的政策变化非常多，
1，海外投资者增加了firb申请费，从2015年12月1日起，比本地投资者多缴纳5000刀起的申请费。100w以内房产（含100w）缴纳5000刀，这点也是主义，以往100w澳币可能是1w澳币申请费，现在确认是5000澳币。100w－200w澳币的以往是10000澳币，现在可能成比例增加，不止10000澳币，以此类推。购房前请与律师和中介核对此笔费用。
2，印花税，新南威尔士州的印花税从2016年6月21日起，没在澳洲居住满200天的海外投资者和pr需要额外增加4%房价的印花税，如果交房前pr下签且注满200天，5年内房子settle的，可以claim回这笔费用。因此部分快要下签的海外投资者可以无视这个费用。同时很多开发商也是顺水推舟，对海外客户部分户型给出4%的折扣。其实也算是一个捡漏机会。没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。没有无缘无故的加税，也就没有无缘无故的折扣。这些折扣往往是短期限时的。是开发商的无奈之举，并非先涨价后加价。很多怀疑主义者的投资者不妨留心中介的广告。
3，贷款政策。简直是日新月异的。一定要沟通！！目前了解的海外地产政策除了基金基本上别的小银行很少。汇丰仍有希望，或者meriton等开发商提供的vendor finance。具体的咨询您信任的中介。买准现房，建议准备5成以上的首付。不一定要那么多，但你需要这么强。要不然，降低预算，要不然，买交房期长的，否则，你是在赌博。
4，对冲账户的余额查询。目前对于账户上金额巨大的，很多银行连同ato进行随机调查，主要针对余额过高的，支出过少的，（比如现金客户）或者领取补贴却还有多套房产的，这是个运气问题，同时也是一记警钟，将很多大量海外收入盲目入境在中国也未纳税的钱进入监管范围，这只是趋势，尚未明文规定。但市场已有苗头。因此，不如也提醒，对于不合法的资产，还是不要轻易的转进澳洲。对于国内卖房所得的资产，可以保留好各类纳税凭证，说的清道的明。主要是避免黑钱洗钱。身正不怕影子歪的投资者大可放心。
五，最后列举几套本公司代理的房源，新房房源基本上全部cover，不一一列举，投资者只要喜欢，请联系置业顾问帮您寻找最合适的。
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如果您是海外客户，不知道上述区域的，可以加置业顾问微信号详细咨询，基本就是涵盖政府规划的重点区域，带学区或者治安好。或者区域普通但租金非常好。
为什么了解地产的起起落落正面负面各种信息之后，我们仍选择留在地产行业，投资者仍青睐澳洲房产？因为长期投资本来就要经历短期波动的阵痛。而且永远都是买点。只是要选择合适自己的房子。
感谢您的阅读。
作者：Anna 微信号：cyozxp
