澳洲购房必看－贷款政策收紧，投资者应继续买楼花还是捡漏？

自从2016年中以来开始的针对海外购房贷款收紧的政策持续发酵，从本地四大银行的全面退出，再到新加坡大华银行，中国银行和汇丰银行等外资银行申请门槛的不断提升，使得许多之前已经购买楼花或正有投资打算的海外购房者收到了较大影响，市场上已经出现了不少转售的楼花，再加上即将再次提升的印花税税率，国内越来越严格的外汇管制，相信不光是海外投资者，本地投资者心里也会产生疑惑，澳洲房产还值不值得投资？如果选择投资，是继续投资楼花还是寻找转卖的捡漏房？

首先对于澳房值不值得继续投资的问题

综合来看，答案应该是毫无疑问的。许多业内和相关人士也都给出了肯定的回答。根据澳洲最大证交所ASX的最新报告，截止2015年底的过去10年内，年均回报率高于6%的投资产品，只有3类：澳洲债券与全球对冲债券，全球对冲股票，投资型民用地产。

其中，投资型民用住宅为所有的投资品之冠，年均回报率高达8%，超过第二名回报率为7.3%的全球对冲债券，如此傲视群雄的回报率，也解释了澳洲人对房产投资情有独钟的原因。所以说，真正导致澳洲房市长红的原因，是其居高不下的回报率，而需求的缺口是房价持续增长的基石。对于每年有近20万新移民流入的澳洲而言，人口增长带来的红利将在未来数十年内深深影响着房地产市场。Metropole房地产公司的悉尼部主管 George Raptis对2017年的建议是，在经济增长与就业增长的地方投资这样的地方房地产需求将增长，能致富更高房租或房价的人口将增多。据统计局数据，2017年新增就业中再一次将有三分之二出现在悉尼与墨尔本，因此这两个地方的房地产市场应该能再一次优于其他各州。

了解完本地投资人的偏好，我们再回头来看看国内高净值人群的选择。根据兴业银行与波士顿咨询公司联合呈现的《中国私人银行2016: 逆势增长全球配置》报告来看，未来1年内，国内高净值人人士在海外投资选择上，“海外房地产”以38%的比例占据第一。可以看出，在当前全球经济环境下，存在较多的不稳定因素，而国内一线城市房产潜在的泡沫化危机和收紧的外汇管制以及人民币持续贬值压力，迫使投资人士更倾向于保守稳健收益的投资方式。而澳洲房产以下几点独有的优势将在很长一段时间内都将成为海外资产配置的理由

1高人口增长率低于失业率带来的强劲房屋需求

澳大利亚幅员辽阔，经济发达，其首屈一指的制造业、畜牧业、旅游业每年都提供了大量的职位空缺，大量的劳动力聚集于澳洲。尤其其第一大首府城市悉尼，政府最新发布的《2026悉尼发展规划》指出，悉尼将在交通、社区、公共建设等方面打造一个“强大又宜居的国际大都市”，在经济飞速发展的同时，高人口增长率与低失业率必然带来强劲的房屋需求

2低空置率，房屋的供给跟不上源源不断的要求

尤其是悉尼，作为澳洲房屋空置率最低的城市，常年低于2%。东海西山南北森林的丘陵地形本身就限制了房屋的供给量，再加上缓慢的批建速度（平均2年以上，是墨尔本和布里斯班的3倍以上），随着人口的不断增长，预计未来10年的住房供应短缺10万套以上

3社会繁荣、政治稳定、经济稳健、吸引更多移民定居

作为传统移民大国，较世界其他发达国家，澳大利亚人口增长速度将在未来100年遥遥领先。越来越多的人选择来到澳洲定居、养老，这股移民潮对澳洲经济也造成一波良性的刺激，更多的房屋被购买以供全家居住，而房价也在市场的火热中持续攀升。

第二个问题是，如果要继续投资，楼花vs捡漏房?

价格

在前几年不断上扬的市场中，毫无疑问，几年前购买的公寓价格一般都是低于当前市场楼花的价格。这是因为楼花本身在定价的时候已经把未来的建筑成本，人工成本的上涨和预期增值计算在内。在这种情况下，如果能以几年前的价格买到房子，这一点当然是非常划算的。在贷款市场收紧的情况下，许多海外买家无法拿到预期的贷款，资金实力无法完成购房，这样的情况也比比皆是。如果运气够好，遇到一个不错的区域中不错楼盘里不错的户型转卖，是非常有投资价值的。前提是开发商得同意取消之前的合同并以原价和新买家重新签合同，这样才能避免多付一次印花税。通常这种情况下离交楼时间已不远，贷款时间也非常紧，有时需奥新买家做好全款的准备。

区域，楼盘和户型选择

和市场掉出来什么户型就得接受什么样户型的捡漏房相比，楼花显然有更丰富的选择空间，尤其在刚刚开盘的时候。这一点对于一些在将来同时考虑自住需求的投资者来说非常重要。而对于捡漏房，实际情况是优质区域“捡漏”的机会还是相对比较少，这是因为这些区域的海外买家本身具有较强的经济实力，贷款政策的变化对他们影响不大，因此由于贷款问题要转卖的房源并不多。这对于一些执著于要捡漏“好区”和“好房“的人来说并不是好消息，如果迟迟找不到满意的捡漏房，倒不如考虑选一个自己满意的楼花，这样也节省了投资成本

资金杠杆

楼花仅仅要求10%的首付资金，剩下的交房时候再付显然是有效利用资金杠杆的最好方式。尤其是一些热门区域或者未来有较大政府规划的区域，两三年以后交房时的价值很有可能远远超过预期。如果可以以少量的资金来撬动这些潜在价值无疑是明智的选择。而相比之下，捡漏房往往留给买家资金准备的时间非常紧张，即使可以贷款，包括印花税在内，需要马上准备的资金也远远大于楼花的要求。除非是特别满意的捡漏房，或者价格和市场上的楼花相比有特别明显的优势，否则也还得掂量掂量了。

总结

人口增长带来的不断高涨的住房需求，紧张的供给，低利率，全球化资产配置的保值需求，显然，我们还是有足够的理由继续在澳洲房产市场上继续驰骋。而投资选择是楼花还是捡漏房，还要取决于具体的户型，价格，买家的资金实力和未来规划等要素，切莫一概而论。欢迎联系我们具体探讨。

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