【深度解析】西北别墅到底值不值买?

据澳洲时报4月3日报道，虽然规划师努力打造高层公寓林立的城市，但新数据显示，悉尼人并不想放弃传统的“澳洲梦”。澳洲统计局的人口数据显示，悉尼人拥有带后院和栅栏的房屋的欲望如此强烈，以至于他们宁愿搬去距离CBD约60公里的别墅里，也不愿挤在狭小的公寓里。随着内城公寓房价的水涨船高，很多年轻人不得不选择去便宜的外城区买房居住，尤其是在有孩子之后, 别墅成为了宝妈宝爸的首选，不仅自住更加舒适，独栋别墅无物业管理费，土地价格上涨，更具有投资价值。 2010年中等地块的面积为524平方米，价值293，350元。过去五年间，地价跳涨了50.3%,面积也缩水至454平方米。今天福瑞来地产集团就带大家挑选悉尼带土地的别墅项目，深度解析悉尼的西北别墅究竟值不值得买。

首先怎样能辨别有潜力的房产？

应该从多方面考量：
1. 这个地区有何特殊因素使其增值超过一般房产。如：基础设施的建设，重点发展地区，新的桥梁、道路、火车、机场。
2. 人口大量增加，造成供不应求。
3. 当地收入水平高。人文情况好，包括受教育程度、宗教信仰、年龄配成、治安条件。
4. 环境理想，就业、交通、教育、医疗、购物方便等。是主流社会喜欢居住的地方。
5. 该地区目前房价相对偏低，具备增涨空间。

接下来我们研读一下《悉尼都市战略规划与发展2036》

在《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，为应对澳洲悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略：至2036年悉尼人口预测至少达到5.6MILLION，需增加就业机会450000个。

根据悉尼未来的人口增长及在全球经济扮演的角色和要求的竞争能力，就业增长会在不同产业中表现不同，同时在不同的城市区域中以不同的速度发展。悉尼本身的地理位置和地势形态，悉尼三面环山，东面朝海，在东海岸沿岸已然日趋发展成熟的形势下，西北成为了未来发展的重要地区之一。

投资悉尼地产遵循2大原则必将收获不菲:

一是紧跟政府规划大规模建设的区域；

二是目前价格处于相对低位。

西北9个政府重点开发区域:Box hill ,Marsden Park, Alex Av, Area 20, Colebee, Kellyville, Riverstone, Schofields, Vineyard。众所周知，近些年， Kellyville, Schofield成为西北热门区域，已经有了较大的突破性增长。 Kellyville 的独栋别墅从5年前的60多万已经涨到了114万（中位价），在过去五年内上涨了70% 而Schofield 的中位价已经将近90万，在过去五年上涨了52%。那么，还有那个区域是即这两个区域之后，正处于价格低洼的地的潜力股呢？答案就是Riverstone

西北版块潜力股Riverstone项目是罕见的灵活性高的珍稀投资品种！如果已经错过Kellyville 和 Schofield。切莫再错过Riverstone。

（小视频奉上，请在wifi情况下观看，）

新增铁路，西北重点发展区域

Riverstone已有火车线路，距离西北铁路线上规划的Cudgegong Rd Station仅有3公里左右的路程，此火车站已经在施工当中，预计2018年试运营，2019年通车。未来西北将有铁路连BedgerysCreek机场。

Riverstone火车站，

距离西北铁路线上规划的Cudgegong Rd Station仅有3公里左右的路程，此火车站已经在施工当中，预计2018年试运营，2019年通车。

值得一提的是，西北铁路线将采用地下，地面和高架三种混合模式，是继悉尼海港大桥之后澳洲最大的交通枢纽工程，包括最长最深的铁路隧道。

现已开工

目前正在扩建Riverstone到Rouse Hill的主干道不日竣工，政府还将在这里修建一个新的社区中心，新増三所等校。所有的迹象证明这里刚刚拉开序幕，沿袭西北的热风，将会把该地区，打造成另一片热土。

Riverstone从地理位置上来看属于悉尼西北发展板块的中心。其距悉尼市中心48公里的西北方向。根据2011年的人口统计，该区约有6000多人。在不久的将来，Riverstone 将迎来额外的9000长住居民，火车站附近也会兴建20层的公寓大楼满足人们的居住需求，繁荣的城镇指日可待。

Riverstone 的Town Center（在规划中）, 营业面积 3万平米，包括一家大型百货商场，两家大型超市，游泳馆， RSL 俱乐部，博物馆。餐饮美食购物健身，火车站附近还会兴建让你足不百步之内享受一切便利。

未来的PLAZA

未来的图书馆

政府的发展规划就是投资的风向标！有发展变化，才有机会！

政府的发展规划对基础设施的更新和改善、对人口就业、商业的规划和发展有引导作用，悉尼西北方向的规划有Sydney Metro Northwest 悉尼西北铁路线这样的大型项目，投资高达80多亿澳元！交通、就业、人口增加，样样俱备！

83 亿铁路规划，预计新铁路线将在2019年通车，除了解决和改善了当地的交通状况之外，该新铁路线的建设也将会对周边地区的房市带来重要的影响。

西北区有两大商业园

一，悉尼商业园区 Sydney Business Park

世界级的商业园区,占地为256公顷（City 的CBD 商务中心的2倍大），目前已有多家大型跨国公司入住。

二，高科技商务园Norwest Business Park

占地超过170公顷（是City 的CBD 商务中心的1.5倍大），近30%全澳500强企业总部坐落在这里，包括连锁超市巨头Woolworth、Optus以及AAMI保险公司。

人口和就业

西北区有99,000个就业机会，排名第一。基础设施完善、商务园区规模大、商家实力过硬，就业机会当然大大增加！

根据悉尼都市战略规划与发展2036年计划，第一的就业增长区域定位西北区north west（99000个就业增长），第二是西南区south west（80000个就业增长），接下来才是传统的就业中心区Sydney city（58000个）。预测2036年，整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%，是的, 比一半还有多!

西北区未来有200,000 新增人口

州政府将西北部重新规划为16个地区，发展区土地总面积10,000公顷，位置于The Hills, Blacktown和Hawkesbury地方政府范围。发展区将以Rouse Hill 为中心，今后五年內新增50,000個家庭，而二十五年内将新增200, 000 人口。

人口增长导致住宅市场持续供不应求

悉尼要安置未来20年接近600万的人口，至少还需要77万套新住房，每年至少需要3万套。而目前悉尼每年新增住房率仅有1万8千套左右。因为土地限制, 批建限制, 资金限制, 银行审批限制等越来越严格，批建量预计在5年内还会继续下滑。

随着悉尼2036计划的推出，悉尼西北部地区在未来有着长远的发展计划。一系列重大举措预计在2019年之前基本完工，表明澳洲政府目前已将投资重心放在了悉尼的西北部。

从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升。得益于政府的规划投资、以及火车线、商业中心、和购物中心等的建设动工，西北发展区的房屋增值率在2014-2015高达 32.9%，位居整个悉尼地区首位。其中，Riverstone在过去五年的的增值率为74.2%，平均每年房价上涨11.7％，正处于价值洼地，目前也是最好的投资时期。

当然也要有发展规划的地方。

政府宏观规划加上地方上的规划，双重机会！

Riverstone就是这样一个值得选择的地方！